保利碧桂園聯手設立產業基金 嫁接資本賦能產業鏈能否“破局”

2020-05-26 16:16:20

來源:第一財經網

隨著售樓處逐漸開放和需求釋放,房地產行業逐步迎來復蘇機遇,一二線城市樓市率先回暖。根據中國指數研究院統計,4月單月,TOP50房企拿地總額3102億元,同比增長0.5%,環比增長105.0%;Top100房企拿地總額3882億元,同比增長7.2%,環比增長108.9%。

“房住不炒”,房企紛紛變革謀求發展。有深陷高杠桿債務泥潭的房企,引入戰投自救;也有龍頭房企另辟蹊徑成立產業基金,期望打通全產業鏈。

第一財經記者獲悉,保利地產(600048.SH)與碧桂園(2007.HK)兩大上市房企巨頭已聯手通過旗下的CVC(企業創投)設立房地產“產業鏈賦能”基金。

前有萬科養豬,后有恒大造車,龍頭房企跨界轉型有越演越烈的趨勢。據記者不完全統計,國內排名前20的房地產商,已有半數以上成立了專門的CVC、中心或部門等,以探索打造業務新增長板塊。

房地產基金的投資邏輯

據悉,保利資本和碧桂園創投已正式宣布將發起設立一支規模50億、首期10億元的房地產“產業鏈賦能”基金,兩者將共同進行后續的基金募資和管理。截至目前,多家市場頭部專業投資機構已確認作為基石投資者加入。

基金的投資邏輯關系到投資回報率。保利資本副總經理李文軒對記者表示,“該基金的投資邏輯有三種:地產上游集采賦能邏輯、地產下游物業平臺物業賦能邏輯、參與產業鏈已上市公司再融資邏輯。投資方向主要聚焦于產業鏈上下游,包括地產供應鏈的建筑裝飾、建筑材料、建筑新工藝;家居消費;人工智能物聯網(AIoT)及建筑信息一體化系統等多個賽道”

我國房地產業經過10余年市場化發展,已基本形成了一條多個行業相互依存的較長產業鏈。具體可以分為資金、土地、設計、開發、施工、銷售和最后的物業管理等幾大環節。整個鏈條中,資金貫穿始末,各大環節環環相扣,缺一不可。在經濟轉型的新形勢下,中國房地產市場亦不得不面對互聯網帶來的挑戰與機遇,產業也面臨轉型提升。

在談及地產業基金與其他產業基金的區別時,李文軒指出,“地產產業巨大與產業鏈較長的兩個特性,造就了地產產業鏈基金可覆蓋產業與可賦能產業遠大于其他一般行業。此外,其他產業鏈基金主要依托上市公司對于技術與自身業務的內生需求去著手布局,其核心是改善提升上市公司在成本與技術方面的競爭優勢。而保利與碧桂園共同設立的基金布局除了保有普遍產業鏈基金的特征之外,其更在于結合地產、物業、教育、健康等多個業務場景,未來有望形成‘大地產行業的產業鏈生態集群’。”

不過,也有地產業的分析師指出,“地產業大而長的特質是把‘雙刃劍’。制造企業、電商處于地產業的上游,是需求方。該基金投向多個賽道的話必然要有所側重,張弛有度地進行投資,讓一部分賽道的企業迅速受益基金的投資成為業務新亮點。若是考慮通過投資形成產業鏈生態集群,就不單是基金投資能輕易實現的。如人工智能物聯網,需要依托芯片、5G等專業細分領域的技術基礎來完成。”

嫁接資本賦能產業鏈能否“破局”

“國有和民營兩家非常有特色的CVC展開全方位的投資合作,本身就是一件很有意思的事,雙方能夠牽手,除了彼此的業務協同度高。更重要的是,雙方都在堅持做一家“研究型”的投資機構,且均在市場化中投入了大量精力。”李文軒稱。

兩家房企也不是投資界的“新兵”。天眼查顯示,成立于2015年的保利資本,截至2019年12月,累計備案基金管理規模超200億元。

“從成立之初,保利資本的投資主要布局集中在地產股權與PE股權兩大方面——地產股權項目整體運作時間較快,已有多個完全退出項目;PE股權方面所投資項目中已有多家在今年申報IPO,預計可以于今年下半年完成IPO申報。”保利資本負責人對記者表示。

從此前的投資路徑來看,保利資本已布局投資房地產業鏈上下游企業,包括麥馳物聯、UIOT超級智慧家、固克節能、每日優鮮、大勢智慧及青團社等。在物聯網科技領域,保利資本還投資了滴滴出行、商湯科技、第四范式及聚云位智等。

碧桂園創投則是碧桂園集團從事股權投資的一級部門,全面負責集團除地產投資外的對外股權投資業務。截止目前,團隊已累計投資116億元人民幣,包括貝殼找房、企鵝杏仁、藍箭航天、塞飛亞農業科技、固克節能、快兔物流等企業。

克爾瑞公布的2020年4月百強房企銷售額數據顯示,4月多家房企銷售增速回正,除了萬科、融創、綠地、旭輝、金科等單月增速下滑明顯,其余均基本持平或正增長,恒大、保利、世茂、金茂等單月銷售增速均提升至10%。

盡管樓市、地市逐步回暖,頭部公司拿地積極性明顯提升。但市場似乎并不予以認可,板塊更有著遭資金拋售的趨勢。

五月以來,房地產開發板塊(申萬一級)板塊內股價錄得下跌個股共計90只,占比71.43%。而四月單月,板塊內股價區間累計下跌的個股僅46只,占比36.5%。其中,萬科A(000002.SZ)、陽光城(000671.SZ)股價本月累計下跌超5%;保利地產累計跌逾6%。

“2019年各大龍頭房企凈利率承壓明顯,但仍能保持一定增速的原因是當年財報結算的項目主要為2017年項目周轉結束。隨著2017年后政策調控到來,多家房企對2020年銷售預期的增速相比19年進一步放緩,”前述地產分析師補充道,“因此,市場的表現或是擔憂房企能否在二季度末追平預期增速表現。”

以保利為例,4月份銷售情況簡報顯示,當月保利地產實現簽約面積244.01萬平方米,同比下降4.37%;實現簽約金額375.89億元,同比增加0.44%。銷售情況環比3月稍有回暖,但尚未至上年同期水平。

傳統房企開始往產業地產轉型,令行業格局漸漸生變。保利和碧桂園此番聯手設立產業基金,是處世不驚謀劃全產業鏈,亦或是迅速“破局找到新增業務點值得關注。


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